Comme toute transaction immobilière, la cession de fonds de commerce est une étape délicate aussi bien pour le vendeur que pour l’acquéreur. Quelle que soit la raison pour laquelle vous comptez vendre votre fonds de commerce, sachez qu’il vaut mieux faire appel à un professionnel de l’immobilier. Dans cet article, nous allons énumérer les principales étapes à suivre lors de la vente d’un fonds de commerce. Lisez la suite.
Calculer la valeur du fonds de commerce
La détermination du prix de vente est une étape essentielle lors de toute transaction immobilière. En revanche, on peine souvent à trouver une stratégie efficace d’évaluation du bien. Dans ce passage, nous allons vous révéler deux parmi les diverses méthodes d’estimation immobilière.
Notez que pour trouver la bonne valeur vénale de votre fonds de commerce, il est recommandé d’avoir recours à une agence immobilière spécialisée dans l’immobilier commercial. Connaissant parfaitement le marché local, votre agence sera à même de vous proposer un prix optimal avec les meilleures modalités de vente.
La méthode de rentabilité
La méthode de rentabilité est préconisée notamment par les organismes de financement. Elle consiste en quelque sorte à évaluer la valeur ajoutée de votre activité. D’ailleurs, cette méthode se base sur le bénéfice brut d’exploitation. Mais de quoi s’agit-il ?
Le bénéfice brut d’exploitation, aussi dit excédent brut d’exploitation (EBE), se calcule de la sorte :
Chiffre d’affaires + subventions de fonctionnement – achats consommés – consommations en provenance des tiers – impôts et taxes – charges de personnel
Sachant que :
- Les achats consommés correspondent aux biens utilisés pour réaliser le chiffre d’affaires. Pa exemple, si une boutique de vente en détail a 1000 articles en stock en début d’année et il n’en reste que 200 à la fin de l’année, l’achat consommé vaut 800 articles.
- La consommation en provenance des tiers n’est autre que la variation de stocks de matières premières et autres consommables.
Il est d’usage que la cession de fonds de commerce se fait à un prix avoisinant les trois fois l’excédent brut d’exploitation. Néanmoins, cette estimation doit tenir compte des frais de démarrage de votre projet. Par exemple, la création d’une blanchisserie demande plus de moyens qu’une simple boutique de bijoux fantaisie.
La méthode des barèmes
Contrairement à la méthode précédente, la méthode des barèmes se base généralement sur votre chiffre d’affaires hors taxe. Elle a pour principe de multiplier votre CA par un coefficient bien défini. Ce coefficient varie selon le type de votre activité.
Les éditions Francis LEFEBVRE ont publié un ouvrage traitant de la valorisation du fonds commerce. Cet ouvrage indique entre autres le coefficient multiplicateur lié à chaque secteur d’activité.
Par exemple, pour une blanchisserie de détail, le coefficient multiplicateur varie entre 40 % et 70 % du chiffre d’affaires HT. Par ailleurs, il oscille entre 40 % et 120 % du chiffre d’affaires TTC pour une bijouterie fantaisie. Vous l’aurez compris, cet ouvrage offre une approche de calcul. Pour estimer correctement la valeur de votre fonds de commerce, n’hésitez pas à faire appel à un professionnel.
Négocier
Sans surprise, les approches précédentes ont pour but d’approximer la valeur vénale d’un fonds de commerce. La négociation s’avère donc une étape importante pour réussir la cession du fonds de commerce au meilleur prix.
Lors de la négociation, tâchez de miser sur les différents éléments constituant votre fonds de commerce, à commencer par les éléments matériels comme les équipements. N’oubliez surtout pas les éléments immatériels, dont votre réputation sur le marché et votre réseau de fournisseurs.
En effet, alors que certains contrats sont transmis automatiquement lors de la cession du fonds de commerce (contrat de location par exemple), d’autres sont négociables, comme le contrat de franchise.
Rédiger le contrat
La transparence est le mot d’ordre lors de la cession d’un fonds de commerce. En guise d’exemple, déclarer un chiffre d’affaires gonflé, pourra vous attirer des ennuis dans le futur. En effet, l’acheteur pourra faire appel à une clause de suspension lui permettant d’annuler la vente, s’il ne dégage pas le chiffre d’affaires prétendu.
Ceci nous ramène à un élément essentiel lors de la rédaction du contrat définitif, à savoir les modalités de vente. En effet, nous vous invitons à accorder un soin particulier à la rédaction des diverses clauses, comme les clauses suspensives et les clauses résolutoires.
En outre, les clauses d’earn out (clause d’ajustement de prix) sont également importantes. Elles vous permettent de réclamer une compensation si vous jugez que l’acquéreur dégage un bénéfice supérieur à celui mentionné dans le contrat.
Quoi qu’il en soit, confiez la rédaction du contrat de cession de fonds de commerce à un notaire. Ce dernier a les compétences nécessaires pour rédiger un acte qui défend vos intérêts.